4つの共通点!設備や立地が優れていないのに収益を得られる物件とは?


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4つの共通点!設備や立地が優れていないのに収益を得られる物件とは?

こんばんは、競売マンション投資家の相沢です。

あなたは、収益物件を検討するときに、
どんな物件が良い物件だと思いますか?

もしかすると、「コレはいい物件だ!」と思ったのに、
実は儲からない物件だったということもあります。

そこで今回は、設備は大したことのない物件なのに、
儲かっている物件の共通点をお教えします。

その共通点を知れば、儲かる物件だと判断できる
幅が広がります!

その共通点については、私のクライアントである
N様の実体験に基づいてお話しましょう。

1年ほど前、N様から収益物件のことについて
ご相談がありました。

「相沢さん、いい物件を見つけたですが、
  この物件は儲かりますかね?」

その物件は次のようなものでした。

・駅まで徒歩10分

・築年数6年

・システムキッチン完備

・オートロックシステム

・管理人が24時間在住

・買い物は駅付近で済ませられる

といった、駅近によくあるファミリータイプの
分譲マンションでした。

確かに、見た目にもキレイで、家賃設定を
間違えなければ入居者さんが確保できそうな物件です。

でも私は、こう答えました。

「価格の割に大きな利回りは期待しにくいのでは?」

N様からご相談いただいた物件は、明らかに優良物件です。
ですから、それだけ物件の価格が高かったのです。

おそらく、本などで読みかじった『収益物件の条件』
といったものを参考になさったのだと思います。

N様が選んだ物件が間違っているわけではなかったのですが、
N様の経済状況を考えると、負担が大きいと考えました。

そこで私はある物件をご紹介したのです。

その物件は、

・駅まで徒歩20分

・築年数24年

・オートロックなし

・内装、外装共に並程度

・設備は一般的なキッチンなど

・家賃相場は近隣以下

一昔前の3LDKマンションです。

ひと目で分かる並以下のマンションです。(笑)

ただ、N様が選んだ物件よりも安いことと、
利回りが高いというメリットがあります。

N様はこう答えました。

「相沢さん…、この物件を借りたいっていう人は
  本当にいるんですか?」

私には、ある確信がありました。

それは、設備や立地に優れていない物件でも、
儲かる物件には4つの共通点があるということ。

私が紹介した並以下のマンションは、
4つの共通点を全て満たしていたのです。

N様にその共通点をお教えすると、
喜んで手続きへと進みました。

その結果…。

「Nさん、入居者さんが決まりましたよ。」

わずか2ヶ月後の出来事でした。

その入居者さんは、家族4人。
お子様が二人とも小学生でした。

今も元気よく小学校に通っています。

これから中学校、高校と進んでいくことを
考えると、長期間にわたって家賃が見込めるはずです。

さて、私がN様にお教えした4つの共通点とは
なんだったのか、その答えをお教えします!

・人気の高い学校区だった

 この地域の学校は人気の高い学校でした。
 
  小学校、中学校ともに安心して通える環境で、
  有名な高校への進学率も高かったのです。

・競合する物件が少なかった

 この物件の周辺には、ファミリータイプの物件が
  少なかったのです。

 供給が少ないということは、需要も低いのですが、
  その分だけ物件価格が安くなっていたのです。

・マンションが少なかった

 この地域は歴史が古く、戸建物件だらけでした。
  ですから、マンションを希望する方のニーズに
  応えることができる物件だったのです。

・買い物に困らない

 昔ながらの商店街や、地元のスーパーなどがあり、
  生活には困らないと判断できました。

 何も、すべての買い物ができる立地でなくても良いのです。

これらの共通点は、何を表しているのかというと、

『地域と物件が上手くマッチングできていた』

ということです。

N様は独身で、ご家族もおられません。

ですから、ファミリータイプのマンションに興味を
方たちのニーズが分かっていなかったのです。

このように、不動産投資のノウハウ本には
書かれていないことが山ほどあるわけです。

入居者さんが、どんな生活を望んでいるのかを
きちんと把握することが大切です。

それに合致した物件を提供することが
できれば長期間にわたって家賃収入を得られのです。



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