競売物件はなぜ中古物件よりも安いのか


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競売物件はなぜ中古物件よりも安いのか

こんばんは、アドバイザーの相沢です。

コーヒーが好きな私は、コンビニでいつものように
120円の缶コーヒーを買いました。

その時、ふと120円という値段が気になりました。

120円というコーヒーの値段の内訳は、
どのようになっているのだろう?

調べてみると、なんと中身の原価は3円程度です。

他にどんな内訳があるのかというと、

・輸送費
・缶のコスト
・人件費
・倉庫代金
・自販機の電気代及びメンテナンス代
・広告宣伝費用

などが挙げられますが、他にもあります。

今挙げた内訳は飲料メーカーのコストです。
しかし、私たちは飲料メーカーから買うよりも、
小売店から買うことの方が多いはずです。

卸売業者や小売店といった中間の業者が
間に入るとモノの値段は高くなります。

もちろんこの流通という仕組み自体に
文句を言うつもりは全くありません。

私たちが生活するために供給されている仕組みですから、
コンビニエンスストアのように、いつでもどこでも
手軽にサービスを受けられる仕組みは素晴らしいと思います。

でも、原価は3円程度なのです。

3円のものを120円で買う。
これが当たり前の生活環境です。

このように、私たちの日常生活には、
求めるものに対してお金を支払うのではなく、
サービス自体にお金を支払っていることがよくあります。

私は缶コーヒーが飲みたくて120円を払いましたが、
実はその内、90%以上はコーヒー以外の何かに
お金を払っているということなのです。

さて、このお話がなぜ競売不動産投資につながるのかをご説明しますね。

まず、新築物件はまさに今お話した流通システムがあてはまります。

入居者にとって、新築物件はプレミア感たっぷりです。

建物の外観の美しさ、住環境のすべてが
最新の設備で整っています。

何よりも、初めての入居者という点は、
他の物件では絶対にあり得ないことです。

しかし、目の前に広がる素晴らしい空間は、
施工業者やキッチンメーカー、ハウスメーカーが
腕によりをかけた分だけ価格が上がります。

それだけではなく、新築物件は特に
広告宣伝費もかかります。

もちろん、それがいけないということではなく、
新築物件は多くのコストを回収するためにも
価格を上げる必要があるのです。

次に、中古物件についても考えてみましょう。

中古物件市場は今最も活気のある不動産市場です。

新築よりも建物のグレードが落ちることや、
築年数の問題もありますが、その分安く抑えられます。

安く買って自分好みに手を加えるという
スタイルが主流になってきました。

一昔前では、ハウスクリーニングされた室内に
好みの家具を配置するというだけでしたが、

今は3LDKを2DKに変えたり、
ユニットバスを好みのタイプに変えたり、
個人の希望を叶えることができます。

しかし、中古物件は人目につくためにも、
ある程度のリフォームがなされており、
売り出すまでのコストが販売価格に含まれます。

このように、新築物件も、中古物件も
何かしらのコストが加算されてしまいます。

では競売物件はどうなのでしょう?

実は、競売物件こそ直販に近い価格で
目的の物件を購入することができるのです。

通常、新築物件も中古物件も、
不動産会社を通じて申し込むことが一般的です。

しかし、競売物件の売主は『裁判所』です。

競売物件は、建物の所有者(債務者)が
住宅ローンの支払いができなくなった物件です。

債権者である金融機関などはもちろん残債を
回収するために債務者に取り立てます。

しかし、様々な諸事情はあるにせよ、
所有者は住宅ローンの支払いができません。

ですから、債権者は残債回収の目的で、
裁判所に申し立てを行います。

その結果、競売(オークション)形式で入札を行い、
もっとも高い金額で入札した方が物件の新しい所有者になります。

このとき、競売物件には、裁判所が設定した
最低入札価格以上で入札することになります。

この価格が、中古物件よりも安いのです。

競売物件が安い理由は、大きく分けて3つあります。

1つ目は、日本の不動産の量が多すぎること。

現在、買い手がつかない物件がどんどん増えています。
日本の人口が減少し始めている今、中古物件や新築物件と
同額程度の価格設定にすると売れないからです。

しかも、裁判所としては債権者に残債を回収させることで、
経済の循環も良くなるため、入札しやすい価格設定にしているのです。

2つ目は、債務者が非協力的であるため。

競売物件の所有者は、自分が所有している物件を
売りたいと思っているわけではありません。

諸事情により、不本意ながら手放すのです。

ですから、裁判所の方が所有者を訪問しても、
不在であったり、情報提供に非協力的です。

すると、物件の価値を判断する情報が乏しくなるため、
裁判所側で減価することになります。

3つ目は、現状引き渡しであること。

競売物件は、新築や中古物件と違って、
落札した時の物件の状態をそのまま引き継ぎます。

そのため、損傷個所の質に応じて価格が安く設定されます。

つまり、物件に損傷があったとしても
落札者がすべて負担するということです。

・開けてびっくりゴミだらけ!
・裁判所の資料に書いていない損傷箇所があった!

といったことがあっても、それが競売物件では
通常の出来事です。

しかし、裏を返せばリフォームする箇所は落札者の自由ですから、
リフォーム代を安く抑えることが可能です。

もしくは、中古物件をリフォームするのではなく、
競売物件からリフォームする方が1手間少なくできます。

このように、競売物件は不動産の購入方法として
中間マージンが最も少なく済む方法です。

今回のメルマガの冒頭でお話したように、
缶コーヒーの90%以上は中間マージンです。

新築・中古物件にも高額な中間マージンが発生しています。

競売物件であれば、元々の価格が安く設定してあるだけでなく、
現状引き渡しであるため、さらに安くなっています。

でも実は、競売物件が安い理由がもう一つあります。

それは、占有者の問題です。

競売物件は落札後に前所有者である人(占有者)を
退去させることができて始めて自分で物件を使うことができます。

もう正式な手続きを完了し、物件が自分のものになったのに
居座り続ける占有者がいると、思わぬ出費という事態も起こりえます。

こうした占有者の占有状況によっても
価格が引き下げられているのです。

よく訳あり商品というものがありますが、
競売物件はそれに良く似ています。

安い半面、何かリスクがある。
ただしそのリスクは自己責任で負担しなければならない。

これが競売物件のルールです。

東京の競売物件には夢がある

全国の競売物件の中でも、最も掲載件数の多い物件は東京の競売物件です。

人口そのものが多いため、競売にかけられる物件の数も多いのです。
また、東京の競売物件は、全国的に見てもマンションの数がダントツに多いのも特徴的です。

戸建は非常に個性のある建物ですが、マンションの場合は
比較的万人受けする間取り、設備、立地が整っています。

したがって、東京の競売物件はまさに狙い目の物件だらけです。

また、東京の競売物件は、他の地域にはないある特性があります。
それは、東京の競売物件には掘り出し物が多いということです。

東京は土地が狭いにも関わらず建物が密集しています。
ですから、利便性が高い地域には既にあらゆる建物が完成されています。

しかし、競売物件の場合は所有者の意思に関係なく売却されます。

そのため、東京の競売物件の中には、通常ならばまず売り出されるはずがない
大人気の地域の物件を安価で購入できる可能性があるのです。

競売マンション評価NAVIでは、東京の競売物件の中でも
マンションに特化した情報を掲載しています。

また、各物件のリスク分析をしているため、
優良物件を選別する判断に使用することができます。



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