競売物件情報の入手方法


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競売物件情報の入手方法

競売物件を購入する場合、ご希望の条件に合う物件を探さなければいけません。
しかし、競売物件情報は不動産屋さんにはありません。

どこにあるのかというと、『裁判所』です。

一昔前ならば、各裁判所に設置してある競売物件情報を、
有料のコピー機を使ってコピーする方法しかありませんでした。

しかし、今はインターネット上で競売物件情報を入手することができます。

BITと呼ばれる『不動産競売物件情報サイト』では、インターネット上で、
物件情報を細かく検索し、物件資料をダウンロードすることができます。

不動産競売物件情報サイト⇒http://bit.sikkou.jp/

また、競売物件情報は、朝日、読売、毎日、日経新聞等の
大手新聞社や、地方紙などでも情報を得ることができますが、
競売物件情報としてはとても簡略的なものです。

ですから、その簡略的な情報のみで競売物件に入札することは
極めて危険な行為と言えます。

競売物件情報は、元々情報として希薄という側面を持っています。
しっかりと情報収集を行うためにも、裁判所の競売物件情報には必ず
目を通しておきましょう。

それでは、今回のメルマガでは、競売物件情報についてご説明いたします。


裁判所資料とは

裁判所資料とは、裁判所から提供されている競売物件情報であり、
別名『3点資料』とも呼ばれています。

なぜ3点資料と呼ばれているのかというと、
競売物件情報が主に3つの資料で構成されているからです。

3つの資料についてご説明します。

1:物件明細書

物件明細書には、該当する物件の権利関係が記載されています。

権利関係とは、いわば物件を落札した後に引き継がければいけないルールや、
物件ごとの引渡しに関する説明も記載されています。

物件明細書は、現況調査報告書と評価書に基づいて作られます。
ですから、該当する物件の総括的な意味合いもあります。

この箇所だけでもきちんと読み取ることができれば、
競売物件情報の60%は理解したとも言える箇所です。

2:現況調査報告書

現況調査報告書には、該当する競売物件の現在の状況が記載されています。

現況調査報告書に記載されている内容は非常に重要です。

なぜかというと、競売物件の建物内部調査や、現在占有している人と
直接合うことができる人は、ごく限られた人だけだからです。

現況調査できるのは、裁判所の執行官、裁判所が認定している不動産鑑定人に限られています。

彼らは、占有者と会い、契約内容がどのようになっているのか、
管理費はいくらか、どの程度滞納しているのか、建物の損傷具合など、
数多くの調査内容を作成します。

特に、占有者に関する詳細な情報は、現況調査報告書にしかありません。
競売物件は、現在誰かが居住している物件がほとんどです。

ですから、占有者の方にスムーズに退去してもらえるのか、占有者が結んでいる
契約内容が面倒なものでないかを確認するための重要な内容が記載されています。

また、現況調査報告書には、間取図や物件内部の写真も添付されています。
特に物件内部の写真は裁判所資料でなければ確認不可能と言っていいほどです。

3:評価書

評価書には、裁判所が認定した不動産鑑定人が、該当する物件の価値を
様々な項目に基づいて価格査定した内容が記載されています。

建物を取り巻く外的な状況、建物自体の状況、建物内部の状況といった視点から、
それぞれ細部に渡る調査を行ないます。

外的な状況とは、物件が位置する環境がどのような環境であるか、
接面道路の状況や、上下水道などの供給処理施設、付近の状況などが
主な記載内容です。

建物自体の状況とは、耐用年数に対してどの程度の年数が経過しているのか、
どのような設備が整っているのか、管理会社はどこかなど、建物の品質
に関する情報です。

建物内部の状況とは、占有者が占有している建物内部の状況の解説です。
管理費の状況や、建物内部自体の維持管理の状況など、損傷具合などに
ついて記載されています。

最後に、不動産鑑定人が評価した評価額の算出過程が記載されています。

鑑定人が評価した価格が、「なぜその価格になったのか?」という理由が、
不動産価格を定める様々な算出方法によって解説されています。

以上が、競売物件情報の元となっている裁判所資料の解説です。

実際に裁判所資料をご覧いただくと分かるのですが、
初めて見た人は何がどこに書いてあるのかすら分かりません。

しかしながら、裁判所資料には、『必要ない事柄は無い』と言われています。

全て必要だからこそ記載してあります。

もし、重大な内容を見逃していたとしても、書いてあることを
全て鵜呑みにして失敗したとしても、全て自己責任です。

裁判所資料に書いてあるからといって、それが100%正しいとは限りません。

なぜなら、裁判所資料に記載されている競売物件情報は、
数カ月前の調査内容に基づいて作成されているからです。

【現在】がどのような状態になっているのかまで
細かく調査しているわけではないのです。

理不尽だと思われるかもしれませんが、これが競売物件の特徴であり、
リスクがあると言われる理由の一つです。

ですから、競売物件は必ず現状の調査をした上で
入札を検討することが必要なのです。



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