競売物件が安い理由


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競売物件が安い理由

「競売物件は一般の市場価格の約30%引きから入札できる」
と言われています。

これを聞くと、
「じゃぁどの物件もお得じゃないか!」と思うかもしれませんね。

その通りです。価格だけを見れば、新築物件よりも、中古物件よりも
安い物件は競売物件です。

まず、競売物件の価格が安い理由の前提となっている外的要因があります。

『日本の不動産の量が増加したのに買い手や借り手が不足している』

現在の日本は、建物を建てすぎたことが原因で、空き物件が年々
増加傾向にあります。

つまり、供給過多の差分が広がっているのです。

通常の物件ですら空きが多い現状で、競売物件のようにリスクがある
物件を一般市場価格と同等に設定するわけにはいかないのです。

競売不動産投資をする人にとっては大きなメリットですね。

しかし、競売物件が安い本当の理由は次にあります。

競売物件が安い理由

『競売物件に含まれているリスクの分だけ値引きされている』

競売物件には、リスクの無い物件は無い。と言われています。
どの競売物件にも、何らかのリスクがあると考えることが【常識】なのです。

競売物件の最終的な評価額は、裁判所が選んだ不動産鑑定士が評価をします。
この不動産鑑定士を【評価人】といいます。

評価人は様々な要因に基づいて、該当の競売不動産の価格を決定します。

競売物件情報を見ていると、
「こんな優良物件がなぜこんなに安いのだろう?」
と疑問に思う物件も珍しくありません。

しかし、その安さを裏付けるだけのリスクがあるからこそ、
競売物件は安いのです。

では、競売物件のリスクとはどんなリスクなのか、代表的な例をご説明します。

購入希望者が物件の価値を判断しにくい

競売とは、所有者にとっては不本意ながら売却せざるを得ない状況です。
所有者が物件を手放したくないケースがほとんどであるため、物件の価値を
判断するのに十分な情報提供がなされません。

そのため、希望の物件が本当に良い物件であるかどうかを見極めることは
不動産のプロでも難しいのです。

必ずしも落札できるわけではない。

競売物件はオークションです。最も高い金額で入札した人が落札できます。
つまり、入札したからといって必ず落札できるわけではないのです。

しかも、最も高い金額で落札できるとしても、近隣の相場を無視した金額で
入札してしまうと逆に損をしてしまう可能性もあります。

購入後の保障がない

競売物件は、基本的には事前に建物内部の下見をすることができません。
建物に入れるのは落札後に、所有者が建物から退去した後になります。

ですから、購入後に思わぬ修繕費が発生する可能性もあります。さらに、
所有者に立ち退いてもらうための立ち退き料が発生することも考えられます。

物件の権利関係が複雑な可能性がある

物件の権利とは、その物件に含まれているルールだと思ってください。
例えば、あなたがせっかく落札できたのに、裁判を起こさなければ所有者に
なれない場合もあります、せっかく購入したにも関わらず、どうにもできない物件も
あるのです。

この他にも様々なルールがあり、購入後に問題が起こる可能性を事前に把握しておく
必要がります。後で裁判所に抗議しても、自己責任であることを説明されるだけです。

占有者がスムーズに退去してくれない可能性がある

競売物件最大の問題点は、占有者です。
今現在該当の物件を占有している人が、どんな権利に基づいて使用しているかです。

本来ならばその物件を使用できる権利が無い人が居住していたり、出て行くあてが
無いため、どうすることもできずに居座っている人もいます。

また、今は随分解消されてはいるものの、立ち退き料目当てで
居座っているといった困った物件もあります。

建物内に動産類が大量に存在する。

動産とは、所有者の私物等のことです。
これらは勝手に処分することが認められていないため、動産によっては勝手に
処分すると賠償が求められてしまう可能性もあります。

また、処分するにあたっても、相応の費用が発生する可能性があります。

いかがでしたでしょうか。

これらはあくまでも一般的な例です。
他にも、競売物件には各物件ごとに様々なリスクが含まれています。

このようなリスクが、「競売物件は安いが怖い、素人は手を出すべきではない」
というイメージを作ってしまう理由なのです。

しかし、これらのリスクが物件を安く手に入れられる要因でもあるのです。

競売物件を管轄する各地方裁判所には、次のような問い合わせも
珍しく無いそうです。

質問者
「この物件にはリスクがあるんですか?」

裁判所
「リスクの無い物件はありません。問題があるから競売物件になるのです。
  具体的にどのようなリスクがあるかは、裁判所資料から判断してください。」

一見冷たいように思えるかもしれませんが、裁判所は入札や、
落札後の手続き等は行いますが、不動産会社ではありません。

したがって、購入のアドバイスを得られるわけではないのです。



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