高利回り物件の落とし穴

収益物件を探していると、よく「高利回り物件！」
というフレーズを目にします。

利回りとは、儲け分を測る指標になります。

あなたはどのくらいの利回りだったら
高利回りだと思えますか？

実は、一般的な利回りとは５％～１０％と
考えるのが妥当なところです。

ですから、１５％や２０％といった利回りの物件は、
高い収益ば見込める物件だと言えます。

でも、果たして本当にそうなのでしょうか？

実は、高利回り物件の裏側には、
何かしらのデメリットが隠されていることもあります。

今回は、高利回り物件に隠された落とし穴を３つご紹介します。

あなたもこれから「高利回り物件！」と書かれた
物件を見るときには、次の点に気をつけてチェックしましょう。

１：築年数が古い建物

最も分かりやすい例でいえば、『老朽化』です。
単純なことですが、古い物件は安いです。

同じ間取りでも、築年数によって全く価格が異なります。

老朽化が進んでいる場合、ひどい物件になると、
修繕費用が物件価格並にかかってしまうものもあります。

それを考えずに「高利回り物件！」と言われても
納得できませんよね（笑）

でも、古い物件でもきちんとメンテナンスが
なされていて、２０年先、３０年先も入居者に
困らない物件もあります。

特に小さなお子さんがおられる場合の物件は、
少々古くても、地域の利便性や安全性に優れていて、
しかも物件も安いとなれば、空室のリスクがありません。

２：実質利回りではない

実は、利回りには『表面利回り』と『実質利回り』
というものがあります。

一般的に、表面利回りは、【家賃年収÷物件価格】です。
つまり、差し引くものが何もない状態での
大まかな指標ということです。

実質利回りは、家賃年収から経費を差し引いた
実質の利益で計算します。

さらに、物件価格も、年額の固定費や修繕費、税金なども
加味して、総合的に考えます。

ですから、実質利回りの場合、

【家賃年収－経費】÷【物件価格＋諸経費】

となります。

つまり、より現実的な数字が実質利回りということです。

ただ、実質利回りは、その時になってみないと
分からない額面も多いため、多くの場合はあくまでも
想定した利回りになります。

それでも、表面利回りよりもずっと現実的な数字なります。

ここまで出しても利回りが１０％を超えるものは、
確かに高利回り物件と言える物件だと思います。

あなたも、収益物件の情報をさがすときは、
高利回り物件というフレーズに騙されないように、
ちゃんと自分で費用を計算できるようにしておきましょう。

ただ、ちょっと残念だと思いませんか？

高利回り物件２５％！と言われた物件が、
実質的には６％程度しかなかったとしたら、

調査期間が無駄になってしまいます。

でも、競売物件の場合は、本当に安くて
優良な物件がゴロゴロ出てくる時期もあります。

表面利回りで計算すると、４０％を超えてしまうような
すさまじい物件もあります。

これを実質利回りに直したとしても、
２０％をを超えるお宝物件もあるんです。

本当の高利回り物件をお探しの方は、
競売マンション評価ＮＡＶＩの物件を覗いてみてくださいね。

きっと驚く物件が見つかるはずですよ

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